全国首套房贷利率已连降5月，这一变化正隐隐触动楼市

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2 c3 V% Z; a0 x7 M0 z数据显示，2019年4月，全国首套房dai款平均利率为5.48%，已连降5个月下降，环比下降1.48%；同比数据三年首降，下降幅度1.48%。
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分析认为，房dai利率之所以出现连降，一是鼓励刚需和改善型购房者入市，二是防范系统性金融风险。2019年以来，楼市暖意沸腾，信dai政策宽松叠加人才政策是“小阳春”延续的主要原因。但“房住不炒”整体基调不变之下，楼市依旧难以看到全面繁荣的曙光。
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' y: m# e. Z+ m  _4 G( Z利率下调超过预期

2 U( L" o% E$ I; `' a; L楼市每一丝风吹草动都挑动购房者的神经。随着国家统计局数据陆续发布，楼市阳春暖意得到验证。
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数据显示，4月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为67个，比上月增加2个，上涨城市数量回归历史最高水平。二手住宅方面，上涨城市数量下滑为55个，比上月减少2个。

, l- ^5 N; ?: L! {! Z“新房市场整体仍较活跃，上涨城市数量增多，70城整体涨幅微涨0.01个百分点。二手房受市场调控表现明显，上涨城市数量下滑，但整体涨幅有所扩大。” 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英告诉第一财经。
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1~4月份数据都说明，当前房价正步入缓慢上涨的通道中。追溯暖意源头，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与近期yin行dai款政策相对宽松、购房需求积极释放等有关。dai款利率下降后，购房成本下滑，触发市场交易活跃。
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中原地产首席分析师张大伟同样认为，信dai政策宽松叠加人才政策是“小阳春”延续的主要原因。部分城市前期跌幅较大，而在信dai宽松、市场炒作推动下，购房者害怕踏空、急于入市。
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7 {  d" S6 r% q, r) x: @+ C" E% I从数据看确实如此。融360大数据研究院最新数据显示，2019年4月全国首套房dai款平均利率为5.48%，相当于基准利率1.117倍，环比下降1.48%，同比下降1.48%。

) A& v* d8 F3 @& u9 o2 A- @8 z$ J“整体来看，4月的房dai利率下调情况超过预期。”融360大数据研究院分析师李万斌直言。
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其中，4月厦门首套房dai款平均利率最低，为4.90%；武汉首套房dai款利率最高，为5.99%。除停daiyin行之外，4月份有12家首套房dai款利率上升，126家下降，376家与上月持平。
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; ^8 V% i) G, N/ u分不同能级城市看，4家一线城市首套房dai利率均有所下降，广州和上海下降幅度高达10BP；北京和深圳均环比下降3个BP；二线城市也没有停止房dai利率下降的脚步，且多个城市下降幅度超过10BP。
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7 y" A/ R& k+ g5 v. k$ a! N二套房dai利率同样持续下行。2019年4月全国二套房dai款平均利率为5.81%，较上月回落8BP。二套房dai款平均利率已连续下降半年，与半年前的6.07%相比，下降了26个BP。

以北京为例，4月北京首套房dai款平均利率为5.40%，环比下降3BP；二套房dai款平均利率为5.88%，与上月持平。除友利yin行仍维持基准利率1.15倍外，其余29家首套房dai利率全部执行基准利率上浮10%；所有yin行二套均执行基准上浮20%。
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而日前出台限售新政的苏州，4月份有9家yin行下调首套房dai利率，所有yin行最低可执行利率都不超过基准的1.2倍。整体看，4月苏州首套房dai利率平均值为5.81%，较上期下降7BP；二套房dai利率平均值为5.96%，环比下降10BP。
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楼市难言乐观

% I  k# u, w$ `) M% e“房dai利率下调主要有两个原因：一是鼓励刚需和改善型购房者入市，二是防范系统性金融风险。”国仕英认为，房dai利率如果过高，购房者压力越大。高房价环境下，购房者将会不再购房或者断供弃房。适当下调利率是为了防范yin行系统性风险稳定市场。

而在严跃进看来，利率下滑很大程度上和yin行可dai资金规模增加有关。当前yin行在降准大环境下，各类dai款额度会有所增加。对于房dai来说，本身也是dai款的重点领域，所以投入上会增加。
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! n# \8 f  G' V, x# C央行公布的金融统计数据显示，2019年1~4月，新增人民币dai款6.83万亿，其中新增居民短dai5385亿，同比减少16%；新增居民中长期dai款17965亿，同比增长9.3%。
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“虽然2019年住房dai款利率持续下降，房地产市场依然在可控范围之内，个人住房dai款余额一直保持比较健康的增速平稳发展。” 李万斌称，不过，未来整体利率仍可能继续下行。

" s$ p5 b# H( P) {; R' n如果住房dai款利率持续下降，严跃进认为，从后续来看，楼市交易会继续上升，这个时候要警惕市场交易上升所带来的房价反弹风险。

日前，发改委再次强调“房住不炒”，放宽落户并不等于要放松房地产调控，要保持房地产市场平稳健康发展。城市既要满足刚性和改善型住房需求，又要坚决避免投机者借机钻空子，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。
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中原地产研究中心数据显示，自4月以来，全国已有15个城市发布收紧的房地产调控政策。多地重启“限购、限价、限售”政策，长沙停止执行对二套房的契税优惠，北京、西安等地收紧住房公积金等。

0 d/ G9 e# }6 `; r- K" u而在4月份房价小幅回温的情况下，哪些城市可能面临调控？“部分二线城市房价炒作比较明显，尤其是一些人才导入速度快的城市，后续此类城市房价稳定政策出台可能性最大。”严跃进称。
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8 H) s% ~' x$ O" F“房住不炒”下，楼市并非没有隐忧。招商证券认为，全国销量增速4月小幅回落但仍为正，得益于流动性前期改善下的需求回暖，同时推盘放量匹配了需求。但楼市结构分化已开始，重点一二线城市贡献较大，而广义三四线城市仍是拖累全国销量探底的重要因素。
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